Oneerlijke huurverhoging bij een (vrije sector) woning?

De rechtbank Amsterdam heeft het voortouw genomen en in vele zaken de huurverhoging van een woonruimte als oneerlijk bestempeld. Hoewel niet alle kantonrechters de lijn van de rechtbank Amsterdam volgen, zijn er rechtsvragen aan de Hoge Raad (hoogste rechter in o.a. civiele zaken) gesteld die nog in behandeling worden genomen. Op dit moment zal de Hoge Raad zich aldus moeten buigen over deze kwestie. Hoewel we je op de hoogte houden bespreken we de situatie tot nu toe. 

Huurverhoging
In bijna alle huurovereenkomsten staat een bepaling opgenomen die de verhuurder het recht geeft de huur te verhogen. Dit kan in beginsel (uitzonderingen daargelaten) alleen indien dit in de huurovereenkomst staat. Nu blijkt dat in veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde huur (en dus de vrije sector) vermeld staat dat de verhuurder de huur mag verhogen aan de hand van de Consumentenprijsindex (CPI) én daarbovenop nog met een percentage.  De rechtbank Amsterdam vindt deze verhogingen ‘oneerlijk’. Maar wat houdt dit nu in?

Oneerlijke huurverhoging
Met oneerlijk wordt bedoeld dat de bepaling omtrent de huurverhoging in strijd kan zijn met de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een huurovereenkomst voor woonruimte valt onder de bescherming van het consumentenrecht. Dit betekent dat de kantonrechter uit zichzelf moet beoordelen of de afgesproken huurverhoging in strijd is met het consumentenrecht en dus of de bepaling oneerlijk is. Een huurverhoging op zichzelf staand is niet als oneerlijk te bestempelen, maar een inflatiecorrectie daarbovenop en dus een aanvullende extra huurverhoging wel. Uit Europese rechtspraak blijkt onder andere het volgende:

• De bepaling omtrent huurprijswijziging moet in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden zijn opgenomen én in duidelijke en begrijpelijke taal zijn geschreven;
• De reden voor de huurverhoging én de wijze waarop deze wordt berekend moet duidelijk zijn;
• De bepaling moet tevens voorzien in een mogelijkheid tot huurverlaging en in de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen. 

Dit betekent niet dat alleen in bovenstaande gevallen een bepaling omtrent huurprijswijziging eerlijk is. Algemeen gezegd is een bepaling eerlijk wanneer het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen niet ten nadele van de huurder is verstoord. De rechter mag hierbij rekening houden met alle omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst en ook met alle andere bepalingen van de overeenkomst. 

Gevolg?
Indien de bepaling omtrent huurprijswijziging als oneerlijk wordt bestempeld kan dit grote gevolgen hebben. Ten eerste mag de huur namelijk niet meer verhoogd worden en ten tweede kan de betaalde huurverhoging met terugwerkende kracht over de afgelopen vijf jaar geëist worden van de verhuurder. Mogelijk brengt de Hoge Raad daar verandering in.

Hoge Raad
Op dit moment zijn er twee zaken in behandeling bij de Hoge Raad waarbij er rechtsvragen zijn gesteld. Zodra de Hoge Raad zich hierover heeft uitgelaten zal een vervolg op deze blog worden geschreven. 

Heb je vragen over jouw huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact met mij op.