huurverhoging Tag

Het blijft voor velen een vervelend onderwerp. Incassokosten die in rekening worden gebracht omdat je een factuur niet tijdig hebt betaald. Maar wanneer mag een schuldeiser of incassobureau incassokosten in rekening brengen? Hoe hoog mogen deze kosten zijn? En wat als je het niet eens bent met de oorspronkelijke vordering? In deze blog behandel ik de vragen die vaak aan mij worden gesteld, zodat je beter begrijpt wat je rechten en plichten zijn rondom incassokosten. 

Wat als je het niet eens bent met de oorspronkelijke vordering?

Stel, je hebt je factuur onbetaald gelaten omdat je bestelling beschadigd is geleverd en de verkoper weigert een nieuw product te leveren of een oplossing te bieden. De vordering wordt uit handen gegeven en er worden ook incassokosten gevorderd. Omdat jij het niet eens bent met de oorspronkelijke vordering, kan je het weliswaar hebben over incassokosten maar als er geen vordering is, ben je ook geen incassokosten verschuldigd. Dat is redelijk simpel. Maar wat als de oorspronkelijke vordering wel klopt. In dat geval kan je controleren of de in rekening gebrachte incassokosten wel terecht zijn en of deze juist zijn.  

Wanneer mogen incassokosten in rekening worden gebracht?

Als je een consument bent mogen incassokosten pas in rekening worden gebracht nadat jij een zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ hebt ontvangen. Dit is een betalingsherinnering waarin jij de mogelijkheid krijgt om de oorspronkelijke vordering binnen veertien dagen na ontvangst van de brief te betalen. Let op, jou moet letterlijk worden aangegeven dat je de tijd hebt om binnen veertien dagen na ontvangst van de brief te betalen. Gebeurt dit niet, dan ben je geen incassokosten verschuldigd! Heb jij als consument wel netjes een ‘veertiendagenbrief’ ontvangen en voldoet deze aan de vereiste betaaltermijn, dan ben je in beginsel incassokosten verschuldigd. Tenzij je de vordering binnen de veertien dagen nadat je de ‘veertiendagenbrief’ hebt ontvangen hebt betaald. 

Hoe hoog mogen de incassokosten zijn?

Er geldt een minimumbedrag van € 40 voor incassokosten. Daarnaast geldt een maximumbedrag dat als volgt kan worden berekend:

Indien sprake is van meerdere openstaande rekeningen bij dezelfde schuldeiser dan worden de incassokosten berekend over het totaal van die rekeningen waarvoor je een veertiendagenbrief heeft gehad.

Naast deze kosten mogen geen andere kosten in rekening worden gebracht, behalve wettelijke rente. Er mogen dus niet afzonderlijk aanmaningkosten, herinneringskosten of administratiekosten in rekening worden gebracht. Let wel, indien de schuldeiser niet btw-plichtig is, zal de btw over de incassokosten bij jou in rekening worden gebracht. 

Vanaf 1 april 2025 aanvullende eisen:

In verband met de nieuwe Wet Incassodienstverlening mogen vanaf 1 april 2025 alleen incassokosten worden gevorderd door incassobureaus die in het incassoregister ( https://justis.nl/registers/register-incassodienstverlening ) staan ingeschreven. Advocaten en deurwaarders mogen echter ook incassokosten vorderen zonder dat zij in dit register staan opgenomen. 

Geen consument?

Betreft het een zakelijke vordering dan is meestal een ‘veertiendagenbrief’ niet noodzakelijk voor de verschuldigdheid van incassokosten. Ook kan – mits tussen partijen overeengekomen – afgeweken worden van de wettelijke bepalingen omtrent de hoogte van de incassokosten. Let wel, de rechter kan dit wel matigen. 

Worden er incassokosten bij jou in rekening gebracht en twijfel je of dit wel klopt? Stuur mij een WhatsApp bericht of bel mij, dan kijken we het samen na!  

Volgens het Europese consumentenrecht moet bij online aankopen duidelijk zijn dat een consument, door op een bestelknop te klikken, een betalingsverplichting aangaat. Dit is ook doorgevoerd binnen de Nederlandse wetgeving. Wat onder ‘duidelijk’ wordt verstaan is inmiddels ook binnen de rechtspraak behandeld. De Hoge Raad heeft zich inmiddels hier ook over uitgelaten. Wat dit betekent voor jou als ondernemer leg ik je graag uit. 

Uit de bestelknop van je webwinkel dient voldoende duidelijk te worden gemaakt dat de consument een betalingsverplichting aangaat. Het gaat daarbij niet om welke tekst voorafgaand aan het bestelproces op de website staat, maar puur om de bestelknop zelf. Het moet voor de gemiddelde consument duidelijk zijn dat er een betalingsverplichting wordt aangegaan. En wanneer dat duidelijk is voor de gemiddelde consument, is nu binnen de rechtspraak bepaald.

De bestelknop met de tekst ‘bestellen’, ‘bestelling plaatsen’ of ‘bestelling afronden’ is volgens de Hoge Raad niet duidelijk genoeg voor de gemiddelde consument en voldoet daarmee dus niet aan de wetgeving. Het gevolg is dat de rechter in zo’n geval de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan vernietigen. Als de overeenkomst geheel wordt vernietigd, moet de overeenkomst over en weer ongedaan worden gemaakt. In dat geval dient de consument het artikel terug te sturen en hoeft er niet betaald te worden. Indien de rechter overgaat tot gedeeltelijke vernietiging, dan wordt er (verplicht) korting verleend. Met andere woorden, voor jou als ondernemer wordt bepaald dat je verplicht korting dient te verlenen. De Hoge Raad heeft bepaald dat een korting van één derde in het algemeen redelijk is. Dit is een richtlijn voor de rechter, maar de rechter mag in een concreet geval ook een andere korting toepassen.

Wil jij als ondernemer dit risico vermijden? Zorg dan dat je bestelknop duidelijk aangeeft dat de consument een betalingsverplichting aangaat, bijvoorbeeld met de tekst ‘bestellen met betaalverplichting’. Dan weet je zeker dat je overeenkomst niet zal worden vernietigd op basis van een verkeerd geformuleerde bestelknop. 

Kom je er niet uit of heb je nog vragen? Neem gerust contact met mij op. 

Hoewel per 1 juli 2024 vaste huurcontracten de norm zijn geworden omdat vanaf die datum de Wet vaste huurcontracten geldt, blijkt dat er nog onduidelijkheid bestaat hierover. Hoofdregel is dat er een vast huurcontract moet worden aangeboden door de verhuurder, maar in sommige gevallen mag een huurcontract van bepaalde tijd toch wel. Hoe dit precies zit leg ik je graag uit. 

De Wet vaste huurcontracten brengt dus met zich mee dat er – uitzonderingen daargelaten – alleen huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangeboden door verhuurders. Dit geldt enkel voor huurcontracten gesloten vanaf 1 juli 2024. De tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten veranderen niet. Dat betekent dat deze automatisch eindigen na de afgesproken periode, althans als de verhuurder aan de aanzegplicht voldoet. Oftewel, de plicht om jou als huurder schriftelijk, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voordat het contract eindigt, jou op de einddatum van het contract te wijzen. Doet de verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. 

Maar wat zijn de uitzonderingsgevallen? Een aantal specifieke groepen huurders, kunnen toch een huurcontract bepaalde tijd krijgen, maar voor de duur van maximaal 2 jaar. Dit geldt voor: 

• Studenten die tijdelijk huren voor hun studie en dus in een andere plaats moeten huren dan waar zij wonen;
• Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen;
• Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren;
• Huurders met een tweedekanscontract en dus waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld in verband met ernstig overlast;
• Wezen tussen de 16 en 27 jaar die na het overlijden van hun ouder/verzorger die hoofdhuurder was de huurovereenkomst overnemen
• Ouders die scheiden en aantoonbaar niet meer samenwonen en een tijdelijke woning huren om dichtbij hun kind(eren) te blijven wonen;
• Werknemers op Waddeneilanden die normaal in een andere plaats wonen;
• Vergunninghouders die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.

   

Voor deze groepen mag dus alsnog een huurcontract bepaalde tijd van maximaal 2 jaar worden aangeboden.

Let op: ondanks de nieuwe Wet vaste huurcontracten blijven een aantal situaties wel mogelijk. Het gaat hierbij om tijdelijke huurcontracten via de Leegstandswet (bijvoorbeeld als de woning te koop staat en de eigenaar is al verhuisd), tussenhuur of diplomatenclausule (bijvoorbeeld het tijdelijk verhuren van de woning in verband met afwezigheid), doelgroepcontracten (de woning is bijvoorbeeld verhuurd tot de studie van de betreffende student huurder eindigt), hospitaverhuur (de verhuurder woont met de huurder in dezelfde woning en zij delen gemeenschappelijke voorzieningen), en huurcontracten ‘dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is’ (bijvoorbeeld vakantiewoningen).

Heb je vragen over jouw huurovereenkomst of weet je als verhuurder niet welk contract je kan aanbieden? Neem vrijblijvend contact met mij op. 

De rechtbank Amsterdam heeft het voortouw genomen en in vele zaken de huurverhoging van een woonruimte als oneerlijk bestempeld. Hoewel niet alle kantonrechters de lijn van de rechtbank Amsterdam volgen, zijn er rechtsvragen aan de Hoge Raad (hoogste rechter in o.a. civiele zaken) gesteld die nog in behandeling worden genomen. Op dit moment zal de Hoge Raad zich aldus moeten buigen over deze kwestie. Hoewel we je op de hoogte houden bespreken we de situatie tot nu toe. 

Huurverhoging
In bijna alle huurovereenkomsten staat een bepaling opgenomen die de verhuurder het recht geeft de huur te verhogen. Dit kan in beginsel (uitzonderingen daargelaten) alleen indien dit in de huurovereenkomst staat. Nu blijkt dat in veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde huur (en dus de vrije sector) vermeld staat dat de verhuurder de huur mag verhogen aan de hand van de Consumentenprijsindex (CPI) én daarbovenop nog met een percentage.  De rechtbank Amsterdam vindt deze verhogingen ‘oneerlijk’. Maar wat houdt dit nu in?

Oneerlijke huurverhoging
Met oneerlijk wordt bedoeld dat de bepaling omtrent de huurverhoging in strijd kan zijn met de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een huurovereenkomst voor woonruimte valt onder de bescherming van het consumentenrecht. Dit betekent dat de kantonrechter uit zichzelf moet beoordelen of de afgesproken huurverhoging in strijd is met het consumentenrecht en dus of de bepaling oneerlijk is. Een huurverhoging op zichzelf staand is niet als oneerlijk te bestempelen, maar een inflatiecorrectie daarbovenop en dus een aanvullende extra huurverhoging wel. Uit Europese rechtspraak blijkt onder andere het volgende:

• De bepaling omtrent huurprijswijziging moet in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden zijn opgenomen én in duidelijke en begrijpelijke taal zijn geschreven;
• De reden voor de huurverhoging én de wijze waarop deze wordt berekend moet duidelijk zijn;
• De bepaling moet tevens voorzien in een mogelijkheid tot huurverlaging en in de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen. 

Dit betekent niet dat alleen in bovenstaande gevallen een bepaling omtrent huurprijswijziging eerlijk is. Algemeen gezegd is een bepaling eerlijk wanneer het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen niet ten nadele van de huurder is verstoord. De rechter mag hierbij rekening houden met alle omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst en ook met alle andere bepalingen van de overeenkomst. 

Gevolg?
Indien de bepaling omtrent huurprijswijziging als oneerlijk wordt bestempeld kan dit grote gevolgen hebben. Ten eerste mag de huur namelijk niet meer verhoogd worden en ten tweede kan de betaalde huurverhoging met terugwerkende kracht over de afgelopen vijf jaar geëist worden van de verhuurder. Mogelijk brengt de Hoge Raad daar verandering in.

Hoge Raad
Op dit moment zijn er twee zaken in behandeling bij de Hoge Raad waarbij er rechtsvragen zijn gesteld. Zodra de Hoge Raad zich hierover heeft uitgelaten zal een vervolg op deze blog worden geschreven. 

Heb je vragen over jouw huurovereenkomst? Neem vrijblijvend contact met mij op.