Ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens wanbetaling?

De twee belangrijkste verplichtingen uit een huurovereenkomst zijn; het betalen van de huurprijs (door de huurder) en het verschaffen van het gebruik van het gehuurde (door de verhuurder). Indien de huur niet op tijd wordt voldaan is de huurder direct in verzuim. Er hoeft niet eerst een ingebrekestelling te worden gestuurd. Maar wat als de huurder meerdere maanden de huur helemaal niet betaalt? 

Bij een betalingsachterstand van drie maanden of meer kun je als verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van het gehuurde) vragen aan de rechter. Normaliter wordt een vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen bij een betalingsachterstand van drie maanden of meer. Voorwaarde is wel dat de verhuurder voldoet aan het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, waarin is opgenomen dat een verhuurder de huurachterstand dient te melden bij de gemeente en daarvoor nog een aantal stappen moet ondernemen. Zo moet de verhuurder:

• Zich inspannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen. 
• De verhuurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening
• De huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand en daarbij aanbieden om contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand te melden bij de gemeente. Reageert de huurder daar niet afwijzend op, dan dient de melding te worden gemaakt. 

Voldoet de verhuurder hier niet aan, dan kan de rechter de vordering tot ontruiming afwijzen (!). De rechtbank Rotterdam gaat momenteel nog een stap verder. De kantonrechters hebben daar de volgende beleidsafspraken gemaakt:

• Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht minder dan twee maanden ligt, zal de ontbinding en ontruiming worden afgewezen. De reden hiervoor is dat de melding tot doel heeft schuldhulpverlening op gang te brengen, zodat een (procedure tot) ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden. 
• Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht meer dan zes maanden ligt, zal de ontbinding en ontruiming in beginsel worden afgewezen. De reden hiervoor is dat van de verhuurder mag worden verwacht dat hij actie onderneemt en ook dat dit enigszins voortvarend gebeurt. 

Deze beleidsafspraken worden met ingang van 1 mei 2024 toegepast door de rechtbank Rotterdam.

Is de huurachterstand minder dan drie maanden, dan zal in de regel geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden toegewezen. Toch is het soms handig om een gerechtelijke procedure te starten voor de vordering. Daarmee zal de huurder worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur. Blijft de huurder vervolgens binnen een jaar wederom in gebreke en ontstaat er opnieuw een huurachterstand, dan kun je aantonen dat sprake is van herhaalde wanprestatie. Op basis daarvan, en dus met het eerdere vonnis, kan de rechter alsnog de huurovereenkomst ontbinden en ontruiming toewijzen indien sprake is van minimaal twee maanden huurachterstand. 

Ben je huurder of verhuurder en heb je vragen over de huurachterstand?
Neem vrijblijvend contact met mij op.